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房贷利率“换锚”,该怎样选?
2019-10-17 07:03:10 点击数:850
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8月25日,央行宣布,从10月8日开始,新发放个人住房贷款的定价基准从基准贷款利率(benchmark lending rate)改为lpr(贷款优惠利率)。10月8日以后,新发放的住房贷款将以最近一个月相应时期的市场报价利率为基础。从现在到10月8日还有不到一个月的时间,根据一手和二手住房网,大约需要一个月的时间来签署同一个贷款书和抵押合同。现在,当你签署购房合同时,你将有很大的机会喝lpr的“第一汤”。

市场表现:购房者冷静回应

记者自8月底以来走访了小北地区的二手房中介行业和许多抵押贷款公司,发现没有多少购房者赶上了旧抵押贷款利率的“末班车”。

中原地产曾晓丽在小北路从事房地产代理多年。她告诉记者,8月底,在新的抵押贷款政策公布后,分行完成了几套二手房,总价格为3400万元,均为楼梯楼度房,适合家庭居住。此外,还有数千万套新的大面积电梯单元,并达成了“卖一套,买一套”的购房者协议,以改善他们的生活条件。购房者倾向于使用公积金贷款,尽管广州市个人公积金贷款最高限额不超过60万元,家庭不超过100万元。只要购房者能够使用公积金贷款,他们都希望在达到公积金贷款的最高额度后使用商业贷款。因此,这些交易都是公积金商业组合贷款。

她表示,由于公积金贷款仍以基准利率为基准,不会在10月8日后受到影响,置业人士认为新按揭政策对他们影响不大,不会刻意在10月8日前办理贷款手续。此外,由于购房者是“按需购买”的购房者,无论是二手房还是二手房,他们都不太关心按揭利率政策,也不特别赶“末班车”。

何复房地产服务中心高级经理唐李娟告诉记者,由于银行平均按揭利率是以贷款日期为基础的,建议9月份有按揭购房需求的客户现在就准备好向银行申请贷款的材料。当然,以银行的最终发行为准。事实上,新政策体现了“不投机炒房”的政策取向,紧缩严格,符合市场整体预期。未来有许多不确定因素,银行政策正在收紧。她建议需要买房的顾客应该尽快做出决定。现在是采取行动的时候了。

高级抵押贷款中介郑大元也表示,二手房市场最近有点疲软,贷款案例不多。抵押贷款人都认为,要等到10月8日才能知道与当前基准利率相比,lpr是上升还是下降。然而,由于抵押贷款利率“不能低于lpr”,第一次或第二次抵押贷款的利率很可能会上升。

专家分析:“一年一调”是灵活的

抵押贷款行业高级官员郑大元表示,在抵押贷款与lpr挂钩后,固定利率有史以来第一次出现。这是抵押贷款市场的新事物。lpr的未来趋势和广州抵押贷款市场的详细规则要到10月8日才能明朗。招商银行在深圳率先使用lpr定价,但在深圳市场只有一家银行这样做。他相信广州银行会等到上市日期后再做决定。

关于lpr与基准贷款利率的差异,郑大元认为下半年利率将会收紧,但最近的下调确实会使银行的额度更加充足,预计这将导致lpr略有下降。他预测9月20日的lpr将低于8月20日的lpr。8月20日(5年以上)的lpr为4.85%,基准利率为4.9%。预计LPR在9月20日将会走低。然而,lpr的实现仍然取决于额外点数的数量。如果额外积分的数量更高,实施新政策的利率可能会更高。这次lpr符合抵押贷款利率,郑大元推测未来可能会有更多的贷款品种,比如消费贷款和信贷贷款,因为这种“锚”更加灵活,更准确地反映了市场需求。

对于lpr时代的购房者来说,根据中央银行公布的规定,新抵押合同中的lpr至少可以调整一年,最高可以在整个合同期内保持不变。有人建议购房者应该像旧抵押贷款时代的合同一样,每年调整一次利率。旧抵押贷款时代的利率将跟随下一个元旦基准利率的调整。

公积金新政:30年最长二手房贷款

日前,广州市住房公积金管理中心发布通知,广州市住房公积金缴存职工购买现有第一手住房申请住房公积金贷款的最长贷款期限将延长至30年,贷款期限和建筑年限之和不得超过40年。

据悉,由于一手现成房屋已以开发商的名义确认,一手现成房屋在公积金贷款中被视为二手房。根据广州市住房公积金管理中心的相关规定,在此之前,第一手楼申请住房公积金贷款,最长贷款期限仅为20年。此外,由于历史原因,有些项目的建设期与销售期不一致,第一手现有房屋的最大贷款期限为30年,建筑年限+贷款期限不超过40年。

韩晖住房抵押贷款部主任莫箐告诉记者,随着发放二手房房产证的时间加快,许多开发商还没有售完房子,这些房子已经进入了所有权阶段。至于其余的房屋,这些房屋仍然是二手房,但在旧的规例下,公积金中心视其为贷款期只有20年的二手房,这对置业人士来说,实在有点不公平。因此,新的公积金贷款条例对现有的第一手住房进行了灵活的处理,这对购房者来说是一大好处。在最近的实际操作中,许多第一手房屋可以“购买时出具证明”。例如,广州钢铁新城的一些项目,从销售期到货物期末需要两到三年时间,货物期末基本上可以“采购即发证”。