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欧阳先声:矫枉无需过正,谨防房地产“钱荒”并发症
2019-10-20 18:19:58 点击数:2054
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总结:

1.金融渠道收紧得太紧了?

2.去杠杆化的边界在哪里?

3、失血并发症会频繁发生吗?

4、市场的平稳切换程度如何?

当前,宏观经济形势不可预测,全球经济衰退迹象明显,各国政策重复,宏观经济浮动不稳,金融市场陷入危机。

全球不确定性主要来自美国贸易政策及其对美国股市、全球资本市场和企业投资的信心和影响,这反过来又推动了全球经济衰退。

然而,在美国大选之前,特朗普很难推出可能导致美国经济衰退的更激烈、更鲁莽的措施。对中国来说,它可能赢得去杠杆化、抑制泡沫和减轻风险的一个重要窗口期。

除非特朗普没有连任的希望,否则他将尽最大努力赌博。

因此,房地产泡沫应该被抑制,整个行业应该去杠杆化和加速,这是可以理解的。

房地产行业正面临财政紧缩,“资金短缺”已成定局,而住房企业、居民和地方政府的负债率相对较高。

债务是山,金钱是血。

减债流血行业及其庞大的产业链将如何变化?去杠杆化金融紧缩政策的叠加会产生共鸣效应吗?

金融渠道是否太紧?

从去年开始,房地产金融开始收紧所有渠道。

央行数据显示,今年7月,委托贷款存量为11.79万亿元,同比下降10%。信托贷款存量7.82万亿元,同比下降4.3%。未贴现银行承兑汇票存量为3.31万亿元,同比下降15%。

就每月增量而言,它也在继续萎缩。

其中,房地产是主要原因,也导致了金融“资产短缺”现象。

7月,信托公司收到《窗口指引》要求:2019年剩余时间,房地产信托规模不超过2019年6月30日;不在文件中的项目将被暂停。符合“432”渠道业务的房地产项目也暂停。房地产公司的并购全部暂停。

国家统计局的统计数据显示,房地产融资正逐渐回归信贷主渠道,住房企业自筹资金增速呈现持续下降趋势,国内贷款增速呈现持续上升趋势。

央行数据显示,人民币贷款在企业融资中所占比重持续上升,从去年年初的65.5%升至今年7月底的68%,这也与银行表外非标准渠道业务的清算一致。

最近,银行信贷的主要渠道也收紧了。

据媒体报道,“一家银行的消息来源透露,几家银行最近已接到窗口指示收紧房地产开发贷款的金额。原则上,发展贷款应保持在2019年3月底的水平。”

虽然这只是一个银行消息来源透露,没有更多的银行证实了这一点,但房地产行业的“资金短缺”可能会开始。

根据央行的货币政策报告,房地产开发贷款包括住房开发贷款、房地产开发贷款和国家经济适用住房开发贷款。截至今年6月底,三项贷款余额分别为8.12万亿元、1.37万亿元和4.6万亿元。

考虑到中央政府希望加强而不是削弱保障性住房建设,用于发展保障性住房的贷款余额可能在未来6月底保持不变。

上述银行家表示,第三和第四季度的发展贷款增长率为“零”。到今年年底,住房开发贷款余额将不会超过7.92万亿元。到年底,住房开发贷款将比去年年底增加5700亿元(即第一季度增长率)。

这样,预计第三季度和第四季度住房开发贷款的增长将比今年6月底的峰值余额减少约2000亿元。

这样,与2018年底1.73万亿元的净增长相比(与2017年底相比),住房开发贷款的年增长将比上年减少1万多亿元。

尽管全年发展贷款净增长5700亿元,但住房发展贷款增长曲线仍呈下降趋势,接近或处于一位数的增长幅度,这应符合央行和中国保监会的预期。

然而,根据国家统计局的数据,除了2013年和2017年因货币流失导致国内贷款(发展贷款)净增长较高外,其他年份国内贷款(发展贷款)净增长相对较低,其中2015年和去年负增长超过1000亿元。

因此,在当前的财政紧缩政策下,“住房开发贷款余额净增5700亿元”可能有点奢望,毕竟2015年最高净增不会超过5000亿元。

事实上,住房开发贷款的负增长并不一定是不可能的。

我们估计,如果住房开发贷款继续萎缩,年底余额可能会下降到7.3万亿元(略低于去年年底的7.33万亿元),开发贷款余额全年都会减少。

这也意味着住房开发贷款余额将从6月底的峰值8.12万亿元减少约8000亿元。

因此,到今年年底,住房开发贷款比去年年底增加了-300亿至-5700亿元,住房开发贷款比今年6月的峰值增加了-2000亿至-8000亿元。

这不仅会影响到住房企业的资金,还会影响到明年的住房供应、销售、征地和新建投资。

同时,房地产开发贷款余额增速预计将继续同比负增长,年底达到1.3万亿元,比去年年底减少800亿元。

土地市场的降温、大城市的“无地可用”和住房企业的“无地可用”是导致房地产开发贷款持续负增长的主要原因。金融紧缩也是一个重要的影响因素。

9月4日,国务院常务会议提出“明年扩大国债使用范围”,但“国债专项资金不得用于土地储备和房地产相关领域、债务置换和可以完全商业化的工业项目”。

这意味着今年新增特殊债券的主要领域,如经济适用房、棚户区和土地储备,将不再受益。

土地储备专项债务资金来源受阻,房地产开发贷款将相应减少,这将减少明年可启动的土地供应,给供需平衡带来压力。

房地产公司也在收紧债券发行。

风数据显示,今年年初以来,住房企业已发行3744.42亿元信用债券,海外债券计划发行416.17亿美元(约合2940亿元人民币)。

2019年,房地产企业国内债务将达到5381.36亿元,海外债务将达到237.57亿美元(约1660亿元)。

境内外债券发行总量基本覆盖到期债务总量,美元债券发行量甚至超过到期债务。从债务削减的逻辑来看,今年没有必要对放松债券发行(尤其是美元债务)抱有更多期望。

住房企业的所有融资渠道都已收紧,迫使它们加快去杠杆化。

去杠杆化的边界在哪里?

降低住房企业的负债率合适多少?

在我们的上一篇文章《[2019-8-25》中,微信文章欧阳宪生:“资金短缺”会让楼市突破下限吗?沪深两市137家上市公司的债务总额已达12.8万亿元,全行业住房企业的债务约为18万亿元,大致相当于地方政府的显性债务

新浪财经上市公司研究院的分析显示,2018年年中、2018年末和2019年年中,70家主流上市房地产公司的净负债率分别为125%、111.13%和110.97%,呈现出一年下降约6个百分点的趋势。

从国家发改委要求住房企业发行资产负债率为75%的债券来看,这应该是监管部门认可的标准。这一标准实际上照顾到了房地产行业的特殊财务属性,远远高于一般工业企业的杠杆率标准。

目前,住房企业的杠杆率仍有很大下降空间。可以预测,金融紧缩正迫使房地产企业在途中降低杠杆率。

金融紧缩会降低居民的负债率吗?

从总量来看,截至今年6月底,居民个人住房贷款余额已达到28.06万亿元,但季度增幅有所下降,从第一季度的117亿元下降到第二季度的109亿元。

个人住房贷款余额增长率也从去年年底的17.8%下降到今年第二季度末的17.2%。

在收紧抵押贷款额度和提高利率的双重压力下,个人住房贷款的减少也是必然趋势。

我们预计今年后两个季度将分别净增0.9万亿元和0.7万亿元,这不仅会减少住房销售,还会降低住房企业的资金回报率。

如果是这样,到年底,个人住房贷款余额的增长率可能下降到15%以下。

即使个人住房贷款增速如预测的那样在后两个季度下降,到年底个人住房贷款余额仍将达到29.66万亿元,比去年底的25.8万亿元净增3.86万亿元,基本相当于2018年(相对于2017年底)个人住房贷款增速3.9万亿元。

随着发展贷款和个人住房贷款增速的下降,国内主要金融机构(包括外资)的房地产贷款增速也可能从去年年底的20%快速下降到今年年底的12%左右。

这将使央行和中国保监会更加关注房地产贷款余额在所有贷款余额中所占的比例,保持在28.5%左右,而不会进一步扩大。

以中长期消费贷款占居民存款(主要用于购房)的比例衡量,居民负债比例连续10个月保持在40%左右,显示出央行窗口指导的控制能力极高。

预计未来居民的负债率(住房)将保持在40%左右。

显然,如果房地产贷款比例和居民负债比例保持基本稳定,央行和中国保监会将很高兴看到这一目标得以实现。

这也意味着下半年住房开发贷款和房地产开发贷款只会减少而不会增加,居民个人住房贷款也将大幅减少。

这会降低居民的债务风险吗?

事实上,几年来坚持高首付比例和地方政府实行的“双向限制”,基本上消除了放弃贷款和中断支付的系统性金融风险。

除了过去两年的新购房者外,绝大多数自住购房者已经归还了部分贷款本金,大大提高了房价下跌的风险保护因素。

对于投资投机者来说,多单位贷款已经暂停多年。偿还贷款后本金的下降大大降低了放弃贷款和切断供应的可能性。香港放弃贷款和切断供应的趋势,以及美国次贷危机类型的系统性金融风险,在中国基本上不可能发生。

尽管房地产泡沫仍需防止,房价上涨的势头仍未消除,但房地产行业最大的风险不再在泡沫中。过分强调泡沫风险可能会忽略金融紧缩政策叠加带来的共振风险。

出血并发症会经常发生吗?

如果房地产融资收紧得太快、太猛,如果不能放松、关窗、开门,势必会给整个产业链带来失血并发症。

首先,可能会有房屋企业倒闭的蔓延。

虽然对大、中、小型住宅企业的影响不同,但结果可能并不出人意料。

更可预测的大型住宅企业将加快回报,减少投资和杠杆。现金流将是王,钱袋将被紧紧地打包,以确保在宏观经济动荡和金融环境收缩时期安全通行。

在此期间,最好的策略是利用形势,降低价格,保持规模。

此外,这不是一个短期的应对策略,它可能会持续到美国大选结束、国际形势变得更加明朗。

我仍然认为,大型中型住宅企业已经失去了[金融机构的支持,参见2018-03-25微信文章《欧阳宪生:50强将成为住宅企业融资的新门槛》。他们受到领导能力强的大型住宅企业和地方强人的小型住宅企业的双重压力。他们被困在二、三线城市和四、五线城市之间,只能减轻他们的负担,承受沉重的负担。

市场压力较大的小型住房企业长期以来无法获得正常融资,也未能利用“拆股”逃离。现在他们又被锁在里面了。销售和销售变得困难。它们要么被大型房地产企业低估,要么只能破产。

无论当地政府或金融机构,甚至未来的业主,都希望大型住宅企业接管市场,以确保稳定和安全。

然而,房地产行业的所有非标准渠道都已清理干净。资金已回到主要信贷渠道。大型住宅企业缺乏并购资金。如果允许小型住房企业在没有援助的情况下倒闭和扩张,毫无疑问,它们将对市场、金融体系和社会产生巨大影响。

第二,它可能导致产业链企业资本的中断。

过去,我们曾说过,中小住房企业将失去其供应商[的支持,参见2017-10-22微信文章《欧阳宪生:2020年,将是大型住房企业加速扩张的上限》,这进一步加剧了中小住房企业的资金短缺。

互联网金融的爆炸式发展与当前的房地产去杠杆化密切相关,在房地产去杠杆化过程中,大量的资金池项目投资于中小住宅企业和供应链融资,无法及时收回,导致资金中断。

小型住宅企业的倒闭和破产直接影响到房地产的上下游供应商。

住房企业融资不足造成的现金流短缺也影响供应商的支付,甚至可能挤垮一批资本占用大的供应商。

另一方面,供应商也对不同住房企业的供应持谨慎态度,并减少预付款。

第三,它可能导致购房者“等待时间延迟”。

抵押贷款金额的收缩导致首次和首次修改的买家再次错失宽松政策的机会。当开发商要求高额首付甚至全日购买时,他们无法维持收支平衡,并感到失望。

过去,我们说在“不炒房”的背景下,买房子不用担心是合理的,因为房价基本稳定。

然而,在那些供应不足的大城市,房屋往往“不等人”,而拥有理想位置、理想公寓类型、理想景观和理想配套设施的房屋可能不一定会在一段时间后出现,[在微信2017-09-17中看到“欧阳宪生:金九银十”的详细内容,没有必要要求,城市注定要分裂”。

现在,抵押贷款利率大幅上升,许多城市和银行的抵押贷款利率上升了20%或更多。非购房者错过了买房的最佳时机。情绪发泄也可能成为社会不稳定的诱因。

第四,社会风险急剧上升。

中小住宅企业可能已经成为金融风险和社会风险的主要载体。近年来,“只收不放”的贷款政策减少了中小住房企业的发展贷款存量,而中小住房企业又更加依赖高成本的私人资金。

中小型住宅企业的销售额仍占市场份额的40%左右。一旦现金流中断,不仅会带来类似p2p的金融风险,还会带来债务纠缠的未完成项目和购房者群体性事件。

所有渠道的收缩和“全面”房地产金融收缩为宏观降息铺平了道路。如果具有广泛含义和大量资本的房地产去杠杆化过快,将带来更多无法估量的后果。

市场需要平稳的转换吗?

“不炒房”和“从空到实”已经成为房地产市场的基本政策。房地产融资退出和释放政策已成为一种长期机制,这必然导致土地收购、住房存量、房地产新建设、投资和销售的全面下降。

今年,土地市场出现了明显的下滑,负增长达到30%左右。

即使明年征地面积保持零增长,也相当于连续两年征地面积较低,次年住房供应大幅减少是不可避免的。

明年,住宅企业将面临“少米”的困境。

待售住宅面积持续下降,库存持续下降。

随着供应量的减少,销售额将不可避免地减少。

如果不放松融资,住宅销售面积的增长率将进入长期负增长范围。

销售额下降,回报不足。新建筑面积的增长率也将继续下降,推动投资进一步下降。

7月份,新建筑面积增长率降至9.6%。

如果融资进一步收紧,新建筑面积的增长率也将迅速下降,即使不排除负增长的可能性。

新建筑面积的减少将导致开发贷款的相应减少和住房供应的减少。

市场供应量的减少将不可避免地导致一些住房企业的快速销售和其他住房企业囤积房产的情况,这将干扰市场供应量和房地产市场预期。

供应的减少和可销售面积的减少将不可避免地导致销售的减少,这反过来又将导致住房企业的预收贷款和抵押贷款的减少----土地收购的减少----发展贷款的减少----建筑的减少----供应的减少----销售的减少----回报的减少----以及投资的减少。

这是房地产金融收缩的必然结果。

房地产市场的稳定关系到金融、民生、金融、供应链和市场信心。过度收紧必然会带来快速放松。政策应该避免“跷跷板”效应。

在平衡木上走得好不容易。

一旦贷款停止,如果你想回头放松金融,不仅供应量的增加会像放松养猪一样,水会离得太远而解渴,而且市场会出现巨大的预期混乱和供需失衡。

在政治上,这也是不可取的,因为这将导致社会对政策决心的怀疑。

从风险防范的角度来看,降低杠杆无疑是正确的。

从稳定房地产市场的角度来看,降低杠杆不应太快或太猛,而应缓慢进行。

风险防范不是去杠杆化,而是去杠杆化。金融紧缩是为了防止住房投机,消除虚假,稳定房地产市场。然而,实现多维目标的单一措施需要高超的交易者艺术。

我们如何降低杠杆,防范风险,稳定房地产市场和预期?

房地产市场的稳定需要一个金融板块,它可以保持稳定的供给、稳定的销售和稳定的房价。

金融市场上,房地产融资关闭了三扇窗户,将打开一扇门。

首先,房地产融资不应进一步加强银行信贷。

虽然银行业的基础管理相对完善,但监管部门对银行信贷了如指掌,风险可控。

房地产金融也需要防止信用风险的积累。分散风险必然要求增加融资渠道,适度控制银行信贷比例。

第二,促进房地产行业的直接融资。

积极鼓励大型住宅企业发展股权融资和基金投资,禁止名义股票和实物债务,加快包括商业房地产reits产品在内的资产证券化,增加住宅企业及其项目的资本。这不仅将减少银行对房地产和信贷风险的依赖,还将有助于稳定房地产融资和降低杠杆。这也将解决社会资本的“资产短缺”。

第三,鼓励大型住宅企业继续适度规模经营。

在控制新负债的同时,扩大资产规模可以直接降低负债率。

现阶段,应鼓励大型住宅企业继续扩大规模,增加投资,稳定供应,提高产品质量,转向经营现金流,推动行业高质量发展。

同时,积极发展房地产并购资金,解决中小住宅企业的退出问题。

第四,统一监管资本账户管理要求。

房地产销售资金不仅有地方政府监管账户,还有银行监管账户,不同银行的要求也不同,催生了大量监管资金,降低了资金使用效率。

如果监管账户要求能够统一,监管账户资金余额能够适当减少,将释放数千亿元资金,不仅可以盘活现有资金,提高资金效率,还可以降低住房企业的融资依赖,促进负债的减少。

结束语

目前,房地产市场相对稳定。

这不仅是由于中央部委的监督,也是由于地方政府的良好控制。虽然管理方法存在缺陷,不可避免地受到批评,但稳定土地价格、房价和预期并不容易。这项政策需要更加稳定和持续。

房地产的产业地位需要房地产市场的稳定健康发展。房地产“政策性城市”的性质也要求房地产市场与宏观经济相配合。房地产的金融属性也强调金融必须稳定和均衡。

尽管房地产金融已经收紧,但金融形势值得期待。在关闭间接融资的三个窗口的同时,我相信直接融资将实现更好的发展,保障房地产市场的平稳运行。

外壳:

2019-8-25微信“欧阳宪生:资金短缺”会让楼市突破下限吗?》

2018-03-25微信“欧阳宪生:前50名将成为住宅企业融资的新门槛”

2017-10-22微信“欧阳宪生:2020,将成为大型住宅企业加速扩张的上限”

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