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明知三四线房价会降,开发商为何还要建房?
2019-11-02 18:22:34 点击数:4193
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最近,一些网民问,考虑到一、二级城市受到房地产监管的影响,房价将缓慢下跌,下一个三、四级城市大规模调整的可能性最大,开发商为何仍在三、四级城市征地建房。

对此,国内房地产专家认为,三线和四线城市仍有住房需求。例如,在棚户区货币化安置的情况下,许多搬迁家庭从国家拿钱购买周边地区的房屋。开发商只有在看到三线和四线城市的住房商机时,才会在三线和四线城市征地建房。棚户区货币化完成后,开发商将长期流失。

我们认为开发商不会认为未来的房价会大幅下跌,但他们认为未来的房价会在他们跑到三线、四线城市建房之前稳定下来。开发商在三线、四线城市占用土地建房主要是由于以下因素:第一,国家正在推进城市化,目前我国的城市化率只有58%,预计未来将达到80%以上。因此,据估计,大量的农民将去城市成为公民,他们肯定会定居下来,如果他们定居下来,他们会买房子。因此,开发商将利用这一商机从政府的城市化进程中分得一杯羹。

然而,我们认为不同的国家有不同的国情。发达国家的城市化率已经达到80%,中国可能没有这么高的城市化率。中国城市化速度缓慢有两个主要原因。首先,一旦农民进入城市,他们不得不面对高房价和高生活成本。目前,许多三线、四线城市的房价往往是每平方米1万元,农民工甚至连城市都买不起房。此外,许多三线和四线城市的工业基础不发达。即使农民去了城市,他们也找不到工作。因此,大多数农民不愿意去城市。

第二,进城会使农民成为公民,他们的地位会立刻发生很大的变化,但最好在他们的家乡过上安逸的生活:如果你想拥有一所房子,你可以在你的家园上建造它。这房子很宽敞,不会花很多钱。农忙季节,农民们在家做农活。在农闲季节,他们去附近的工厂打零工,吃新鲜蔬菜,喝无污染的水,呼吸干净的空气。许多人根本不在乎把家人搬到附近的三线和四线城市居住。

此外,开发商现在很难从银行借钱,除非有可以做的房地产项目,而三线和四线城市的地价相对便宜。开发商想以此类项目为由向银行借钱。一旦贷款到位,这笔钱将用于偿还所欠债务。因为,今年和明年,开发商的债务将集中到期,300家中小企业已宣布破产。然而,如果一个人通过征用土地建造房屋并从银行获得资金,那么这些资金将被用于其他目的来偿还即将到期的债务。

最后,经过多年疯狂扩张,开发商的负债率已经突破60%的警戒线,许多开发商的负债率已经达到100%以上。在这种情况下,很难在市场上筹集资金。如果你在三线和四线城市购买土地和建造房屋,开发商可以从一开始就发行债券。对于投资者来说,开发商有真正的项目放在哪里,所以投资风险不高,所以他们会踊跃购买债券,这样开发商就可以克服资金短缺。

现在许多人觉得奇怪的是,房价泡沫在三线和四线城市最大。为什么开发商还在那里征地建房,他们不怕房价下跌的风险吗?事实上,三线和四线城市的房价不太可能在短期内出现,而开发商目前正面临债务集中到期和缺乏现金流的紧迫问题。因此,现在是从银行借钱,发行债券是生意。此外,开发商认为,中国将推进城市化进程,大量农民将到城市买房。我们将在三线和四线城市占用大量土地建造房屋,我们也不会担心将来不出售。

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