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房地产融资断崖下跌 8月环比下跌58.15%
2019-11-03 17:44:18 点击数:3970
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焦虑和困惑写在每个房地产开发商的脸上。

无论是主动还是被动,大多数房地产开发商都开始降低财务杠杆。即便如此,市场上的资本成本越来越高,可以汇集的资本越来越少。

卢小月(化名)推迟了他最近所有的商务旅行,以等待融资。从2019年开始,负责一家上市房地产公司资本的鲁小月开始每周进行高强度的商务旅行,与各种金融机构会面,希望能帮助公司找到更优化的融资方案。他工作的公司目前处于行业的中间水平,正在扩大规模,需求量很大。然而,配套基金端开始发现越来越难以支持土地收购的步伐。

“银行正在减少房地产数量。即使有信用额度,也很难获得低成本资金。”小月告诉记者。

资金问题摆在每个房地产开发商面前。甚至许多一线住房公司也开始感到失望,因为他们无法获得相应规模的资金,然后随时都有落后的风险。

40家住房企业融资368亿元

就在去年8月,房地产开发商的融资跌入悬崖,再次进入今年的冰点。

通策研究所监测的40家典型上市住宅企业数据显示,2019年8月,住宅企业完成融资368.26亿元,比上个月下降58.15%。

这是住房企业每月融资总额第二低的月份。2019年5月,上述住房企业每月融资总额为368亿元。

其中,国内银行贷款74.59亿元,比上个月下降41.79%。其他债权融资74亿元,比上个月下降35.7%。信托贷款总额66.24亿元,环比下降63.28%。公司债券融资63.36亿元,比上个月下降83.62%。

“今年3月的货币宽松实际上导致70%的资金直接或间接流入房地产。因此,宏观调控开始不断进行政策修补,切断过多资金从不同角度流入房地产的渠道,从而挤压整个房地产行业的资本市场。”a股上市房地产融资总是告诉记者。

今年5月,中国银行业监督管理委员会发布了《23号文件》,要求严格管理开发商的银行和信托融资。信托、海外债务和银行贷款等新的监管措施频繁出台,加大了住房企业筹集资金的压力。

国家统计局的统计数据显示,1月至7月,房地产开发企业实收资金同比增长7.0%,比上个月下降0.2个百分点,增速连续三个月下降。

“我们只是为一个项目提供融资计划,但我们没有想到另一家公司的资本中心总经理会从上海飞往成都。我们都担心公司是否有什么问题。”一家银行公司的客户经理告诉记者。

过去,当资金宽松时,许多银行会主动寻找住房企业提供融资。然而,目前的局势显然已经开始逆转。“配额如此之大,以至于一群房地产开发商开始向我们寻求资金。他们突然感觉像甲方。”客户经理说。

祸不单行。没有财政支持的房地产开发商迎来了新一轮债务偿还高峰。

恒大研究院数据显示,截至2018年底,各大渠道住房企业计息负债余额为20.3万亿元,预计2019-2021年到期,2019年到期金额达到6.8万亿元。在债务密集到期、销售下降和其他渠道受阻的背景下,大多数住房企业只能借新还旧。融资规模的增加实质上是到期债务规模的大幅增加。

阳光城(000671.sz)执行副总裁吴建斌直言不讳地表示,今年是他开始职业生涯以来筹集资金最困难的一年。

银行已经超过了限额。

让房地产开发商感到寒冷的是,即使他们借新还旧,也逐渐变得更加困难。

“我们已经超过了房地产配额,所以现在我们暂停所有新的房地产贷款,银行也在努力调整信贷规模。在抵押贷款方面,我们也在8月份暂停了部分贷款,我们只是在与合作开发商合作建设房地产。”一家大型股份制银行告诉记者。

该银行以前只有不到40份房地产白名单。即便如此,总数还是超过了标准。

今年7月,监管部门对一些增加房地产贷款的银行给予了窗口指导,要求严格控制房地产投资额。

“所谓的控制限额实际上要求银行申报头寸,也就是说,稍微收紧一点,我们的银行计划在年底前适度降低限额。”国有大银行上海分行的企业财务部负责人告诉记者。

这意味着,即使房地产开发商选择借新还旧,他们也可能面临归还后没有新的配额使用的可能性。例如,中信银行杭州分行已经两个月没有向房地产公司提供任何融资。

“所谓的信用等级是空的。每个公司都有很大的信贷规模,但真正能获得的资金却很少。”卢小月说。

一般来说,银行通常的做法是让房地产开发商偿还贷款,然后减少信贷额度,这样总量就可以得到控制。

“几年前我们可以很容易地从银行获得数亿英镑的贷款,但现在公司的贷款余额只有几千万英镑。银行在最近几年收回贷款后不会发放贷款。即使该公司的资产被抵押,该银行的资金也将无法获得。”中国西部的一个小型微型开发商告诉记者。

然而,仍有许多开发商走在融资的灰色地带。虽然监管部门一直对前期融资(指征地后支付的那部分土地)和前期融资(指征地前支付的保证金)保持较高压力,但房地产企业在这方面的融资仍在继续。

“前面的融资渠道还是可以做到的。我们的前期融资成本约为12%-13%,我们以前可以做到10%左右。”一家中型住宅公司内部人士透露。

目前,市场上主要有两种类型的土地融资业务。第一种是土地保证金分配。融资主体一般是100家房地产开发商。融资领域基本限于国内一线和二线城市。融资成本一般为一年的20%~25%。分配比例通常为1: 1或1: 2。第二类是土地租赁资金的分配。主要融资机构通常是前100名房地产开发商和当地领先的住房企业。融资领域主要集中在全国一、二线城市和三线城市。融资成本一般为每年16%至24%,分配比例一般为1: 1或1: 2。

“我们通常的运作方式是成立一个新的项目公司,然后通过作为融资主体的项目公司的母公司获得融资资金,然后用它支付双方共同管理的保证金或土地资金。大多数交易结构是公共债券(股权转让+质押)。”这些人说。

然而,这种融资通常需要更强的发展主体通过财富管理和其他方式筹集资金。“目前,100强以外开发商的前端杠杆融资成本高达30%,我们只愿意帮助长三角地区的小开发商对接资金。如果开发商离得太远,我们担心市场不好,项目会被切断。”基金中介很无奈。

高杠杆公司面临巨大压力。

“过去,每个人都习惯了快节奏的发展。现在,每次我们遇到同事,我们都在讨论如何在这个调整周期中生存和生活得更好,每个人都很困惑。”一家上市公司的总裁说。

国家统计局的统计数据显示,1月至7月,全国房地产开发投资同比增长10.6%,连续第三个月下降,住宅投资增速下降0.7个百分点。作为房地产开发的领先指标,1-7月份新建住宅建筑面积增速下降0.8个百分点,房地产开发企业征地面积同比下降29.4%,比上个月增长1.9个百分点。

仲量联行(Jones Lang LaSalle)认为,尽管7月份住宅销售价格的上涨总体稳定,但根据国家统计局发布的最新数据,在高压房地产市场政策和市场资本控制下,房地产开发投资数据和销售数据都有所放缓。可以预测,土地市场的降温和新建筑增长率的下降将推动房地产开发投资的增长率在未来继续下降。

在这个周期中,首当其冲的是一些高杠杆公司。

7月11日,泰和集团(000732.sz)宣布,其全资海外子公司已完成4亿美元债券的发行,票面利率为15%,几乎达到中国房地产开发商公共融资利率的新高。这家总部位于福建的房地产开发商曾以其高杠杆率而闻名,今年一直在出售自己的房地产项目以获得更多回报。

泰和的高融资成本只是该行业的一个缩影。中国恒大地产(03333.hk)、景瑞控股(01862.hk)和大发地产(06111.hk)等房地产开发商均以10%以上的利率进行海外融资。

7月11日,大发房地产宣布计划发行1.8亿美元2021年到期的优先票据,融资利率为12.875%。这家总部位于温州的房地产开发商曾在2018年提出3000亿元人民币的五年影响。然而,随着这个行业的衰落,以前的豪言壮语再也没有被提起过。

融资利率提高的背后是大发房地产公司更高的财务杠杆。根据大发房地产2019年年中的报告,该公司的净负债率超过130%,而信托和非银行融资占融资的66%。与大多数开始降低债务指标的同行相比,大发房地产的高债务状况实际上给公司带来了巨大的资本压力。

9月6日,华夏幸福(600340.sh)宣布,公司全资子公司九通基础设施投资有限公司与中信信托签署了金额不超过40亿元的“可持续债权投资合同”,投资期限无限期,年利率为9.5%-12%。

截至2019年6月底,华夏幸福净负债率达到230.39%,比去年年底上升64.76个百分点。

陷入财务困境的华夏幸福已经成为落后的主流开发商的代表之一。据凯里数据,2019年1月至8月,华夏幸福的总销售额为831亿元,比去年同期的1025亿元下降了18.9%,行业排名比去年同期下降了10位至22位。

即使是发达的大型住宅企业也逐渐承受着各种经营压力。今年4月,平安银行将新城控股(601155.sh)从信贷清单中移除,并拒绝为新城控股提供新的融资支持。

“新城控股当时受到上海证券交易所的质疑,我们认为他的大量利润来自公允价值重估。考虑到他还有一些表外负债,我们删除了我们的白名单。”一位知情人士告诉记者。

第一财经记者了解到,中国第八大房地产开发商仍在寻找在市场上出售项目的机会,希望进一步提取现金。

在行业融资进入冰点后,这些依靠金融驱动的房地产开发商正逐步面临不断升级的压力。

“有些上市房地产企业的前端融资成本已经达到18%,事实上,每个人都可以想象这些企业承受着多大的压力。”卢小月说。

绿地香港(00337.hk)董事会主席陈军认为,房地产实际上已经进入了风险投资时代。每一项投资都充满风险,同时也会给一些相对稳定的公司带来机遇。